事業用賃貸物件を退去するときに利用できる「造作買取請求権」をご存じでしょうか。
事業用賃貸物件の契約を検討しているのであれば、造作買取請求権について正しく理解しておくことが大切です。
今回は、事業用賃貸物件における造作買取請求権とは、請求権を行使できないケース、契約時の特約を解説します。
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事業用賃貸物件における造作買取請求権とは？
造作買取請求権とは、借主が貸主の同意を得て事業用賃貸物件に付加した造作を、貸主に買取するよう請求できる権利のことです。
この権利は借地借家法第33条によって認められている借主の正当な権利のため、貸主は要件を満たす場合請求を受け入れる義務があります。
造作買取請求権の対象となるのは「建物に据え付けられているもの」「借主の所有するもの」「建物の使用に客観的に便益を与えるもの」です。
具体的には、空調設備、温水洗浄便座、扉などが該当します。
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造作買取請求権を行使できないケース
事業用賃貸物件から取り除かれても価値が減少しない物は買取の対象とならない場合があります。
たとえば、家具類や什器類などは移動させても価値が減少するものではなく、どこでも再利用可能なため造作ではないことになります。
また、事業用賃貸物件の壁内に付与した断熱材など、建物の一部となってしまい貸主の所有物と判断されるものについても対象とはなりません。
くわえて、特定の業種にしか使用できない造作については、たとえ貸主の同意を得て付加したものであっても、建物の使用に客観的に便益を与えるものではないため、買取の対象とはならないと判断されます。
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造作買取請求権の特約とは？
前述のとおり、事業用賃貸物件の貸主は造作の買取を請求された場合、要件を満たす限り受け入れる必要があります。
ただし、造作買取請求権を放棄する特約が契約内容に設けられている場合、借主は請求権を行使することはできません。
旧借家法においては、このような特約を双方合意のうえで設けていたとしても無効であるとされていました。
しかし、1992年8月に借地借家法が施工されてからは、造作買取請求権は強行規定ではなくなったため、このような特約も有効となっています。
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まとめ
造作買取請求権とは、事業用賃貸物件に付与した造作の買取を請求できる権利のことです。
ただし、請求の対象となるのは一定の要件を満たすものに限ります。
また、造作買取請求権を放棄する内容の特約が設けられていることもあるため注意が必要です。
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