不動産の底地投資！メリット・デメリットと選び方のポイントを解説

不動産投資を始めようと考えたとき、底地投資が気になったことはありませんか。
しかし、他の投資方法との違いや魅力がわからないままでは、不動産の底地投資に手を出すことは難しいでしょう。
今回は不動産の底地投資とは何かをご紹介するとともに、メリットやデメリット、成功させるためのポイントを解説します。

不動産投資の一種である底地投資とは

底地投資とは、借地権つきの土地（底地）を購入したうえで地主として第三者に貸し出し、土地の使用料として地代を受け取って収入を得る方法のことです。
底地投資では、貸し出し中の土地を利用する権利は土地を借りた相手、つまり借地人にあり、地主は自由に底地を利用することはできません。
また、底地投資をおこなうことで地主が得られる収入は、地代だけでなく、契約更新時の一時金や底地の売却額なども含まれます。

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底地投資による不動産投資のメリット・デメリット

一般的に底地を借りたい方は長期間の賃貸物件借契約を想定しており、底地投資をすると長期的かつ安定した収入が得やすいです。
借地人が不動産の建て替えおよび増築をおこなう際の承諾料、名義変更や契約更新のタイミングで発生する手数料といった臨時収入も見込めます。
修繕費などランニングコストがかからないこと、家賃の滞納や空き家となるリスクがないことも底地投資のメリットです。
一方で底地投資は利回りが低く、家賃収入による不動産投資よりも収益が上がりにくいです。
底地の利用権が借地人側にあることから土地の売却自体が難しく、安い価格での売却になる可能性もあります。
底地の売却による収益が相続税を完全にカバーできるかどうかは、底地の価値や市場状況によるところが大きいです。
そのため、底地の売却だけでは相続税をまかなえない場合があり、その際は納税負担金を別に用意する必要があるかもしれません。
底地の売却による収益が相続税を完全にカバーできるかどうかは、底地の価値や市場状況によります。
底地は借地権が付着している土地の所有権を指し、その売却は一般的に困難であり、売却価格は更地価格の1～2割程度となることもあります。
したがって、底地の売却だけで相続税全額をまかなうことは難しい場合があります。
しかし、相続税の評価額は時価よりも高くなることが多いため、底地を生前に売却することで相続税評価額を圧縮し、相続税対策となることもあります。
メリットとデメリットを確認したうえで、底地投資をおこなうか検討してみてください。

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底地投資による不動産投資を成功させるポイント

底地投資による不動産投資を成功させたいなら、地代を土地の価格とバランスのとれた金額に設定することが大切です。
地代が安いと固定資産税すらまかなえず、赤字になる恐れがあるので注意しましょう。
地代以外に受け取れる契約更新料などの一時金は、事前になるべく項目を増やしておけば収入増加につながります。
また、需要の高いエリアにある土地を選ぶことも、不動産投資を成功に導く重要なポイントです。
需要が高いほど不動産の資産価値も上がるので、再開発エリアや住環境が整っている地域を選ぶと良いでしょう。

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まとめ

底地投資は長きにわたって安定した収入が得られるメリットがある一方、収益性が低く土地を売却しにくいデメリットもあります。
それでも底地投資による不動産投資を成功させたいなら、地代の見直しや一時金の項目を増やすなどのポイントを踏まえることが大切です。
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