不動産売却益の節税にはふるさと納税がおすすめ！譲渡所得税の計算方法は？

ふるさと納税といえば、返礼品ももらえるお得な節税方法といったイメージをもたれている方も多くいらっしゃると思います。
ふるさと納税は、不動産売却で収益がでたときにも役に立つ節税対策になりますが、その理由はご存じでしょうか。
今回は、不動産の売却益がでたときの節税方法としてふるさと納税をおすすめする理由や、譲渡所得税の計算方法、控除上限額について解説します。

不動産売却益の節税にふるさと納税をおすすめする理由

まず、ふるさと納税とは、応援したい自治体や目的の返礼品を自身で決め寄付し、自己負担額2,000円で返礼品を受け取れるもので、寄付金額に応じて所得税と住民税が控除される制度です。
不動産売却にふるさと納税をおすすめする理由は、売却した年は所得が大幅に増える可能性が考えられるからです。
税金の課税方法には分離課税（譲渡所得など）と総合課税（給与所得など）の2種類があり、不動産売却益は分離課税に区分されています。
つまり不動産売買で利益が出ると、課税される所得が増え、所得に応じて限度額が定められているふるさと納税の上限額も必然的に増え、節税効果が高まります。

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不動産売却時の譲渡所得税の計算方法

譲渡所得の計算方法は「譲渡所得 ＝ 売却価格 － 取得費 － 譲渡費用」です。
つまり、売れた価格から取得費と譲渡費用を引いた額が譲渡所得になるのですが、売却時の取得費とは、不動産購入額に諸費用やリフォーム費用などを加え、減価償却をした額です。
減価償却とは、建物購入代金×0.9×償却率（木造0.031、軽量鉄骨（骨格材3mm超4mm以下の場合）0.025、鉄筋コンクリート造0.015）×経過年数で計算します。
また、取得費が不明な場合は、売却額の5％が相当額とすると定められています。
譲渡費用とは、仲介手数料や印紙税などかかった諸費用です。
つまり、代々受け継いだ不動産を2000万円で売れた場合、取得費5％の100万円やその他かかった諸費用を引いても、譲渡所得は十分にある可能性が高いといえます。
そうして算出した譲渡所得額に、税率をかけて譲渡所得税額を計算します。
税額は、不動産の所有期間によって変わり、所有期間5年以下は30.63％、所有期間5年超は15.315％、また、10年超のマイホームは10.21％です。

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ふるさと納税の控除上限額の計算方法

ふるさと納税で節税するためには、控除上限額を計算しなくてはなりません。
まず用意するものは、前年の源泉徴収票または、住民税通知書を用意しましょう。
はじめに総合課税額を出しますが、計算方法は「住民税所得割額（総合課税分） = 所得控除後の金額 × 10%」です。
続いて分離課税分は不動産の所有期間で税率が異なります。
5年以下で9％、5年超で5％、マイホームに限っては10年超で4％になり、計算式は「住民税所得額（分離課税分）＝課税所得×税率」になります。
ふたつの住民所得割額を合算した控除上限額の計算方法は「控除上限額 = 個人住民税所得割額 × 0.2 ÷（0.9 － 所得税の税率 × 1.021） + 2,000円」です。

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まとめ

不動産売却をした年は多くの利益を生む可能性があるため、節税対策としてふるさと納税がおすすめです。
まずは、本記事を参考に譲渡所得税を算出し、ふるさと納税の控除上限額を出し、賢く節税していきましょう。
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